Hvernig Á Að Reikna Út Áhrifaríkt Vexti Á Veði Eftir Frádrátt

Hvernig á að reikna út áhrifaríkt vexti á veði eftir frádrátt

Húseigendur hafa tilhneigingu til að einbeita sér að vöxtum á mánaðarlegu veðskýrslu sinni við mat á kostnaði við lánið. En árangursríkir vextir á húsnæðislánum eru í raun lægri, þökk sé skattalagabrotum frá Sam frænda. Vegna þess að vextir í húsnæðislánum eru frádráttarbærir frá skatti, þá endurheimtir þú hluta hans með lægri skattheimtu. Árangursríkt hlutfall þitt eða eftir skatta reiknar með þessum skattasparnaði og er raunverulegur árlegur kostnaður lánsins sem hlutfall af jafnvægi þínu. Hins vegar eru vextir á húsnæðislánum aðeins frádráttarbærir sem sundurliðaðir frádráttar á skattframtali þínu. Ef þú tekur venjulega frádráttinn er enginn sparnaður.

Ábending

Til að reikna út virka vexti veðlána eftir frádrátt þarftu að nota árlega vexti, skattskyldar tekjur þínar og IRS-eyðublað 1040.

Farðu yfir skjölin þín

Flettu upp þínum ársvexti á yfirlýsingu um veð eða í skjölunum sem þú undirritaðir þegar þú fékkst lánið. Gerðu til dæmis ráð fyrir að vextirnir séu 6 prósent.

Auðkenndu skattskyldar tekjur af framtali í fyrra. Á eyðublaði 1040 eru skattskyldar tekjur á eða við línu 43, allt eftir ári. Skattskyldar tekjur eru upphæðin sem þú þénaðir eftir að hafa afskrifað vexti á húsnæðislánum og öðrum frádrætti. Það er það sem ríkisskattþjónustan notar til að reikna skattaafsláttinn þinn. Í þessu dæmi, gerðu ráð fyrir að þú sért giftur og skráðir í sameign og áttu $ 95,000 í skattskyldum tekjum á síðasta ári.

Reiknaðu skattskyldar tekjur þínar

Farðu á vefsíðu IRS og halaðu niður því nýjasta Formið 1040 leiðbeiningarbækling. Finndu skattahlutfallið aftan á bæklingnum og auðkenndu það sem á við um skjalastöðu þína, svo sem eins og einn. Þessar áætlanir sýna prósentu skatthlutföll sem beitt er á mismunandi tekjumagn. Gakktu úr skugga um að þú ruglar þeim ekki við „skattatöflurnar.“ Í þessu dæmi er að finna þessar áætlanir á bls. 105 og notaðu áætlun Y-1 fyrir hjónabandsumsóknir í sameiningu.

Finndu tvö tekjustig sem skattskyldar tekjur þínar lenda á milli í fyrstu tveimur dálkum áætlunarinnar. Skattskyldu tekjur þínar ættu að vera meiri en tekjurnar í fyrsta dálki en minna en eða jafnar tekjunum í öðrum. Í þessu dæmi, gerðu ráð fyrir að þriðja röð áætlunarinnar sýni $ 70,700 í fyrsta dálki og $ 142,700 í annarri. $ 95,000 þín passar á milli þessara stiga.

Reiknaðu raunverulegan áhuga þinn

Tilgreindu prósentuna í þriðja dálki þeirrar röðar til að ákvarða jaðarskattahlutfall þitt. Þetta er það hlutfall sem gildir um efsta hluta tekna þinna og það sem notað er til að reikna út ávinning af frádráttarbærum útgjöldum, svo sem vexti veð. Í þessu dæmi, gerðu ráð fyrir að taflan sýni 25 prósent. Þetta þýðir að jaðarskattahlutfall þitt er 25 prósent.

Draga frá þér jaðarskattahlutfall sem aukastaf frá 1. Í þessu dæmi, dragðu 25 prósent, eða 0.25, frá 1 til að fá 0.75. Margfaldaðu niðurstöðuna með vexti veðsins sem aukastaf. Margfaldaðu þessa niðurstöðu með 100 til að reikna virka vexti þína sem prósentu. Að ljúka dæminu, Margfalda 0.75 með 6 prósent, eða 0.06, til að fá 0.045. Margfaldaðu 0.045 með 100 til að fá jaðarskattahlutfall 4.5 prósent. Eftir skattafrádráttinn er raunverulegur kostnaður við lánið aðeins 4.5 prósent á ári, í stað 6 prósenta.