Hversu lengi greiðir þú veðtryggingu í FHA láni?
Alríkisstofnunin leyfir húsnæðislán fyrir lántakendur með hóflegar tekjur og lánstraust, sem auðveldar þeim að fá húsnæðislán. Í skiptum fyrir að hjálpa áhættusamari lántakendum við að fá fjármagn til að kaupa sér hús eða þegar þeir hjálpa til við að endurfjármagna krefst FHA að þeir greiði veðtryggingu í lágmarks tíma. Algeng rangtölun, „PMI-trygging“, vísar til veðtrygginga vegna hefðbundinna veðlána sem ekki eru FHA. Nákvæmt hugtak fyrir veðtryggingu á FHA láni er „MIP“, sem stendur fyrir „iðgjald vegna veðtrygginga.“ FHA veðtrygging verndar lánveitendum sem fjármagna FHA lán gegn tapi ef lántakendur eru vanræktir.
Ábending
Vegna oft kostnaðarsömrar fjárhæðar sem MIP bætir við mánaðarlegum greiðslum lántakenda, reyna margir með FHA lán að hætta við veðtryggingu eins fljótt og auðið er. Það fer eftir því hvenær þú fékkst FHA lánið þitt, þú gætir þurft að greiða það í eins fá og fimm ár eða geyma það í lánið.
Veðtrygging FHA
Það eru tvenns konar veðtryggingar sem FHA þarf. Lántakendur greiða fyrirfram fasteignaveðtryggingariðgjald við lokun þekkt sem UFMIP. UFMIP er einu sinni greiðsla til FHA og er venjulega bætt við lánsfjárhæðina þannig að lántakendur þurfa ekki að greiða fyrir hana úr vasa þegar þeir loka. Önnur gerð FHA veðtrygginga er endurtekin, svo hún bætir við kostnaðinn við mánaðarlega veðgreiðsluna þína. Það er kallað árlegt iðgjald vegna veðtrygginga, eða MIP. MIP er kallað „árlegt“ en það er í raun skipt í 12 greiðslur og er greitt mánaðarlega þegar þú greiðir veðgreiðslur til lánveitandans eða lánaþjónustufyrirtækisins sem sér um FHA lánið þitt.
Breytingar á afbókunarstefnu MIP
Húsnæðis- og borgarþróunardeildin, sem hefur umsjón með FHA, gerir af og til breytingar á tryggingastefnu stofnunarinnar. Uppfærslurnar hjálpa FHA við að vera leysi og geta breyst á grundvelli aðstæðna húsnæðis og húsnæðislánamarkaðar sem og stöðu forðans FHA. Í 2013 endurskoðaði HUD niðurfellingarstefnu MIP, sem gerði það að verkum að lántakendur verða erfiðari með að borga MIP. 2013 stefnubreytingarnar lengdu lágmarks tímann sem lántaka þurfti til að greiða MIP áður en sjálfkrafa var hægt að hætta við það.
Venjulega hafa HUD reglugerðir heimilað sjálfvirka niðurfellingu veðtrygginga fyrir allar tegundir lána, ekki aðeins FHA lán. Lántakandi þarf venjulega að greiða niður lánið í 78 prósent af verðmæti heimilisins til að sjálfkrafa verði felld niður veðtrygging.
Fyrirfram 2003 MIP stefna
Flestir lántakendur sem taka FHA lán gera það vegna lágrar kröfu um niðurborgun 3.5 prósenta. Almennt gerir FHA kleift að lækka kröfur um lægri greiðslur en hægt er að finna með hefðbundnum, útlánum sem ekki eru með ríkisstjórnina. 2013 uppfærslurnar á uppsagnarstefnu MIP komu í veg fyrir að lántakendur sem settu minna en 10 prósent niður á heimili eða sem endurfjármögnuðu með minna en 10 prósent eigin fé, fjarlægðu MIP þegar ákveðin skilyrði höfðu verið uppfyllt. Fyrri kringumstæður þar sem lántaki gat hætt að greiða MIP voru ef greiðslurnar höfðu verið greiddar í að minnsta kosti fimm ár á 30 ára veði og virði láns veðsins var komið í 78 prósent. Það er að segja að lántaki hefði þurft að greiða FHA lánsfjárhæðina upp í 78 prósent af upphaflegu jafnvæginu og hafa haft lánið í að minnsta kosti fimm ár. Ekki aðeins var mögulegt að hætta að greiða MIP þegar þessum skilyrðum var fullnægt, heldur var afbókunin sjálfvirk.
Afpöntunarstefna eftir 2003
Eins og er eru 2003 stefnubreytingarnar enn í gildi vegna niðurfellingar MIP. FHA-lán skiptast í tvo flokka vegna 2003-breytinganna: lán með málatölu sem gefin voru út fyrir júní 3, 2013 og umsóknir dagsettar eftir það. Lántakendur með FHA-lán, sem eru dagsettir eftir þennan dag, geta ekki sagt upp árlegu iðgjaldi vegna veðtrygginga. MIP afpöntun er einfaldlega ekki leyfð í flestum tilvikum, samkvæmt HUD. Til að vera nákvæmir eru FHA lán lokuð eftir desember 31, 2000 og fyrir júní 3, 2013 undanþegin endurskoðuðu afpöntunarstefnu. Þeir eru „afa“ samkvæmt gömlu stefnunni.
Þegar iðgjaldið er varanlegt
Þó að sumir húseigendur með eldri FHA lán geti einfaldlega látið veðtryggingu sína falla sjálfkrafa, gætir þú þurft að endurfjármagna til að greiða út MIP. Það er vegna þess að MIP er varanlegt á flestum FHA-lánum sem eru gerð í eða eftir júní 3, 2013 þar sem flest FHA-lánin eru tekin með minna en 10 prósent útborgun eða 10 prósent eigið fé. Lánveitandi getur aðeins sagt upp FHA veðtryggingu á þessum nýrri lánum ef veð er greitt að fullu.
Gildi lágra lána getur samt aflýst MIP
Ef þú fékkst FHA lán eftir júní 3, 2013, þá hefðir þú þurft að gera að minnsta kosti 10 prósent niðurborgun eða hafa að minnsta kosti 10 prósent eigið fé þegar endurfjármögnun var gefin til þess að vera gjaldgengur fyrir snemma niðurfellingu MIP. Í slíkum tilvikum geturðu hafið afpöntun hjá lánveitanda þínum á 11 ára merkinu. Þetta er andstætt fyrra fimm ára marki sem FHA hélt og er óháð lánsfjármagni húsnæðislánanna við upphaf þess svo framarlega sem það var minna en 90 prósent LTV.
Fyrirfram MIP sveigjanleiki fyrir afpöntun
Í sumum tilvikum gætu lántakendur hringt í lánveitendur sína og beðið um niðurfellingu MIP ef verðmæti heimilisins hefði aukist nægilega til að ná 78 prósent LTV þröskuldinum eða ef þeir greiddu upp fyrirfram lánsstöðu sína til að ná 78 prósent LTV. Lánveitendur voru jafnvel opnir fyrir að hætta við MIP áður en 78 prósent LTV hafði verið náð, svo sem í 80 prósent. HUD veitti lánveitendum ákvörðun um að hætta við MIP áður en 78 prósent LTV var náð, en HUD reglugerðir kröfðust þess að lánveitendur fjarlægðu MIP sjálfkrafa þegar þeim þröskuld hafði verið náð.
HUD heldur áfram að veita einstökum lánveitendum frelsi til að fyrirskipa hvernig og hvenær lántaki getur sagt upp MIP, en almennt eru lánveitendur strangari en FHA þegar kemur að því að hætta við MIP, og þeir beygja yfirleitt ekki reglurnar fyrir lántakendur sem langar til að hætta við snemma án þess að uppfylla leiðbeiningar um afpöntun. HUD krefst þess að FHA lántakendur hafi samband beint við lánveitendur sína til að fá upplýsingar um afpöntun.
Almennt geturðu búist við að lánveitandi haldi þér við lágmarksstaðla áður en þú samþykkir að hætta við MIP ef þú ert gjaldgengur. Lánveitandi getur krafist þess að allar greiðslur þínar fari fram á réttum tíma í ákveðinn tíma. Það getur einnig krafist þess að þú hafir engin aukalán eða lán, svo sem lánalínuheimild eða annað veð. Lánveitandi gæti einnig viljað sannreyna að heimili þitt hafi ekki lækkað að verðmæti, sem hægt er að staðfesta með lánþega sem greitt hefur verið fyrir heimaáætlun eða álits verðbréfamiðlara. Heimamat eru formlegar skýrslur sem gerðar eru af matsmönnum fasteigna sem veita lánveitendum áætlað verðmæti heimilis þíns miðað við sambærilegar eignir sem seldar hafa verið á þínu svæði. Aftur á móti er verð álit verðbréfamiðlara stytt útgáfa af mati á heimilum sem hæfur fasteignasala kann að gera. BPO, eins og það er kallað, veitir lánveitandanum einnig álits á verðmætum sem byggjast á sambærilegri og nýlegri sölu á þínu svæði.
